makalah Sistematika dan Ruang Lingkup Hak-Hak Penguasaan Atas Tanah

BAB I

PENDAHULUAN

A.           Latar Belakang

Tanah merupakan salah satu sumber kehidupan yang sangat vital bagi manusia, baik dalam fungsinya sebagai sarana untuk mencari penghidupan (pendukung mata pencaharian) di berbagai bidang seperti pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, industri, maupun yang dipergunakan sebagai tempat untuk bermukim dengan didirikannya perumahan sebagai tempat tinggal.

Ketentuan yuridis yang mengatur mengenai eksistensi tanah yaitu terdapat dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA), yang merupakan pelaksanaan dari ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945 yang menyatakan bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Adapun pengejawantahan lebih lanjut mengenai hukum tanah banyak tersebar dalam berbagai peraturan perundang-undangan lainnya seperti Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah; Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah; dan lain-lain.

B.            Rumusan Masalah

1.       Apa Pengertian Hak Atas Tanah ?

2.       Apa Saja Macam-macam Hak Atas Tanah ?

3.       Bagaimana cara supaya bisa memperoleh Hak Atas Tanah ?

C.           Tujuan Penulisan

Tulisan ini bertujuan untuk menambah wawasan para pembaca  khususnya  para mahasiswa jurusan HPI STAI Syaichona Cholil Bangkalan agar nantinya dapat mengetahui sekelumit tentang mata kuliah Hukum Agraria yang mengenai permasalahan hak atas tanah.

BAB II

PEMBAHASAN

1.  PENGERTIAN HAK ATAS TANAH

Hak atas tanah adalah hak yang diterima oleh perseorangan atau badan hukum selaku pemegang kekuasaan atas tanah. Hak atas tanah memberi wewenang kepada yang mempunyainya untuk mempergunakannya tanah yang bersangkutan.

Seperti yang tertulis dalam Pasal 4 UUPA, bahwa atas dasar hak menguasai dari negara ditentukan adanya macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan kepada perseorangan atau badan-badan hukum

2.  MACAM – MACAM HAK ATAS TANAH

Macam-macam Hak yang ditentukan dalam Pasal 16 ayat (1), yaitu :

1.   Hak Milik (HM)

Hak milik menurut Pasal 20 UUPA adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh. Kata-kata “terkuat dan terpenuh” itu tidak berarti bahwa hak milik merupakan hak yang mutlak dan tidak dapat diganggu gugat.

Hak milik sangat penting bagi manusia untuk dapat melaksanakan hidupnya di dunia. Semakin tinggi nilai hak milik atas suatu benda, semakin tinggi pula penghargaan yang diberikan terhadap benda tersebut. Tanah adalah salah satu milik yang sangat berharga bagi umat manusia, demikian pula bangsa Indonesia.

Mengenai keabsahan dan kehalalan hak milik, telah dikenal dua asas yaitu :

-  Asas  nemo plus juris transfere potest quam ipse habet, artinya tidak seorang pun dapat mengalihkan atau memberikan sesuatu kepada orang lain melebihi hak miliknya atau apa yang ia punyai
-  Asas nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest, artinya tidak seorang pun dapat mengubah bagi dirinya atau kepentingan pihaknya sendiri, tujuan dari penggunaan  objek  miliknya

Sifat-sifat hak milik :

-  Terkuat
-  Turun temurun dan dapat beralih
-  Dapat menjadi induk dari pada hak-hak atas tanah lain
-  Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan
-  Dapat diwakafkan

Tujuan penggunaan hak milik

Hak milik atas tanah dapat dipergunakaan baik untuk usaha pertanian maupun untuk mendirikan bangunan-bangunan dengan memperhatikan/menyesuaikan dengan rencana tat guna tanah.

Hapusnya hak milik :

-  Karena pencabutan hak
-  Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
-  Karena ditelantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam peraturan perundangan
-  Karena ditentukan dalam Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA.

2.   Hak Guna Usaha (HGU)

Hak untuk mengusahakan tanah negara minimal 5 hektar dalam jangka waktu yang terbatas dan tertentu, yaitu maksimal 25 tahun atau 35 tahun yang dapat diperpanjang dengan maksimal 35 tahun dibidang pertanian, perikanan, peternakan (Pasal 28) 

Tujuan penggunaannya : dibidang pertanian, perikanan, peternakan (Pasal 28) 

Hapusnya hak guna usaha :

-  Jangka waktu berakhir
-  Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu  syarat tidak dipenuhi
-  Dicabut untuk kepentingan umum
-  Tanahnya musnah
-  Ketentuan dalam Pasal 30 ayat (2)

3.   Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri (tanah negara dalam tanah milik orang lain) yang jangka waktunya juga terbatas dan tertentu, yaitu maksimal 30 tahun yang dapat diperpanjang dengan maksimal 20 tahun (Pasal 35). Penggunaan tanah yang dipunyai dengan hak guna bangunan terutama untuk mendirikan/mempunyai bangunan-bangunan, tetapi disamping itu diperbolehkan untuk menanam sesuatu dan memelihara ternak, asal tujuannya yang pokok tetap dilaksanakan.

Tujuan penggunaannya  : untuk mendirikan dan atau mempunyai bangunan-bangunan.

Hapusnya hak guna bangunan :

-  Jangka waktu berakhir
-  Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir
-  Untuk kepentingan umum
-  Ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA

4.   Hak Pakai (HP)

Hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan atau perjanjian pemberiannya (Pasal 41) tapi tidak bersumber pada hubungan sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah.

Jangka waktu : hak pakai yang diberikan selama waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Dalam praktek pada umumnya pemberiahhak pakai oleh pemerintah jangka waktunya 10 tahun.

Hapusnya hak pakai :

-  Jangka waktu berakhir
-  Dicabut untuk kepentingan umum
-  Tanahnya musnah
-  Dilepaskan oleh pemengan haknya sebelum jangka waktu berakhir

5.   Hak Sewa (HS)

Hak mempergunakan tanah milik orang lain untuk sesuatu keperluan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa (Pasal 44). Antara HGU, HGB, HP, dan HS terdapat kesamaan, yaitu hak yang memberi wewenang untuk memakai/menggunakan tanah yang bukan miliknya sendiri dan dapat dikelompokan sebagai hak pakai.

6.   Hak Membuka Tanah (HMT) dan Hak Memungut Hasil Hutan (HMHH)

Dalam perkembangan UUPA yang mulai diatur dalam PMA No.9 tahun 1960, kemudian dikenal dan dikembangkan pula hak pengelolaan. Pengelolaan sebagai jenis hak belum disebut dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, tetapi mengelola tanah negara sendiri sebagai fungsi sebenarnya sudah terbaca dalam penjelasan angka II/2 UUPA.

Hak pengelolaan adalah hak untuk menguasi atas tanah yang langsung dikuasai oleh negara yang memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk :

-  Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan menggunakan tanah tersebut untuk pelaksanaan tugasnya.
-  Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga dengan hak pakai dengan jangka waktu 6 tahun (Perauran Mentri Agraria No.9 tahun1965)
-  Menerima uang pemasukan/uang wajib tahunan

Di samping itu, UUPA mengenal pula hak-hak yang bersifat sementar yang disebut dalam Pasal 53, yaitu :

1.             Hak gadai

2.             Hak usaha bagi hasil

3.             Hak menumpang

4.             Hak sewa tanah pertanian(Pasal 16 ayat (1) jo Pasal 53)

BW (KUHP perdata) menganal berbagai jenis hak atas tanah sebagai barang tidak bergerak, yaitu :

a.              Bezit (kedudukan berkuasa)

b.             Eigendom (hak milik)

c.              Burenrecht (hak bertetangga = hak jiran)

d.             Herendienst (hak kerja rodi)

e.              Erfaienst baarheid (hak pengabdian tanah)

f.              Het regt van opstaal (hak numpang karang)

g.             Het erfpachtsregt (hak usaha)

h.             Grondrenten en tienden (bunga tanah dan hasil sepersepuluh)

i.               Het vrucht gebruik (hak pakai hasil)

j.               Het recht van gebruik en de bewoning (hak pakai dan hak mendiami)

Sedangkan hukum adat mengenal peristilahan yang lain sekali

1.             Hak Persekutuan atas Tanah

a.              Hak ulayat

b.             Hak dari kelompok kekerabatan atau keluarga luas

2.       Hak Perorangan atas Tanah
a.       Hak milik, hak yayasan (inland bezitrecht)
b.       Hak wewenang pilih, hak kima-cek, hak mendahulu (voorkeursrecht)
c.       Hak menikmati hasil (genotsrecht)
d.      Hak pakai (gebruiksrecht) dan hak menggarap/mengolah (ontginningsrecht)
e.       Hak imbalan jabatan (ambtelijk profitjt recht)
f.       Hak wenang beli (naastingsrecht)

Tampaknya ada beberapa hak yang dilihat dari terjemahannya, mirip satu sama lain. Tapi karena kita ketahui bahwa asas yang dianut masing-masing sistem hukum itu berlainan, maka arti sebenarnya dari masing-masing itu hak itu berlainan pula.

Asas yang dikembangkan dalam hukum agraria yang baru adalah bahwa tanah pertanian harus dikerjakan atau diusahakan sendiri secara aktif oleh yang mempunyai (Pasal 10). Hak-hak atas tanah yang memungkinkan terjadinya pemerasan orang atu golongan tidak boleh ada di dalam hukum agraria baru. Hak gadai, hak usaha bagi hasil dan hak sewa tanah pertanian adalah hak-hak yang memberi wewenang kepada yang mempunyai untuk menguasai dan mengusahakan tanah kepumyaan orang lain. Jadi, bertentangan dengan Pasal 10 dan memungkinkan timbulnya hubungan yang mengandung unsure persamaan.

3.  MEMPEROLEH HAK ATAS TANAH

Ketentuan yang mengatur mengenai cara memperoleh Hak Milik Atas Tanah dapat di temukan dalam beberapa rumusan pasal berikut dalam Undang-Undang Pokok Agraria:

Pasal 21

(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini  memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

(4) Selama seseorang disamping kewarga-negaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuandalam ayat (3) pasal ini.

Pasal 22.

(1)  Terjadinya hak milik menurut hukum adat diatur dengan Peraturan Pemerintah.

(2)  Selain menurut cara sebagai yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini hak milik terjadi karena:

 a.  penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah;
 b. ketentuan Undang-undang.

Hak atas tanah meliputi semua hak yang diperoleh langsung dari negara disebut hak primer dan semua hak yang berasal dari pemegang hak atas tanah lain berdasarkan pada perjanjian bersama, disebut hak sekunder. Kedua hak tersebut pada umumnya mempunyai persamaan, di mana pemegangnya berhak untuk menggunakan tanah yang dikuasainya untuk dirinya sendiri atau untuk mendapat keuntungan dari orang lain melalui perjanjian dimana satu pihak memberikan hak-hak sekunder pada pihak lain.

Hak atas tanah yang diperoleh dari negara terdiri dari Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan. Tiap-tiap hak mempunyai karakteristik tersendiri dan semua harus didaftarkan menurut ketentuan hukum dan perundang-undangan yang berlaku.

BAB III

PENUTUP

-                 Kesimpulan

Hak atas tanah adalah hak yang diterima oleh perseorangan atau badan hukum selaku pemegang kekuasaan atas tanah. Hak atas tanah memberi wewenang kepada yang mempunyainya untuk mempergunakannya tanah yang bersangkutan.

Seperti yang tertulis dalam Pasal 4 UUPA, bahwa atas dasar hak menguasai dari negara ditentukan adanya macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan kepada perseorangan atau badan-badan hukum

Macam-macam Hak yang ditentukan dalam Pasal 16 ayat (1), yaitu :

1.             Hak Milik (HM)

2.             Hak Guna Usaha (HGU)

3.             Hak Guna Bangunan (HGB)

4.             Hak Pakai (HP)

5.             Hak Sewa (HS)

6.             Hak Membuka Tanah (HMT)

7.             Hak Memungut Hasil Hutan (HMHH)

Dengan diundangkan UUPA, maka sumber hukum pertanahan nasional adalah sebagai berikut :

A.   Sumber Hukum Tertulis :

-  UUD 1945, khususnya pasal 33 ayat (3)
-  UUPA (UU No. 5 tahun 1960)
-  Peraturan perundang-undangan lain :
-  Sepanjang mengenai bumi, air, ruang angkasa, kekayaan yang terkandung didalamnya.
-  Yang merupakan pelaksanaan UUPA
-  Yang berkaitan dengan keagrariaan
-  Peraturan lama, yang menurut peraturan peralihan untuk sementara masih berlaku.

B.  Sumber Hukun Tidak Tertulis :

-  Hukum adat dengan segala persyaratannya
-  Hukum kebiasaan baru (praktek tata usaha Negara,yurisprudensi, dan        kebiasaan-kebiasaan professional).

  

DAFTAR PUSTAKA

-         Sutedi Adrian, S. H.2007.Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftaraannya.Jakarta: Sinar Grafika.

-         Wargakusumah Hasan, S. H.1992.Hukum Agraria I.Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama.

-         Undang – Undang Dasar Tahun 1945